Årsredovisningen 2011 Eksjöbostäder
Affärsmässighet med samhällsansvar Eksjöbostäder gör ett bra resultat på 3.3 mkr för 2011. Det är mitt fjärde bokslut med svarta siffror, som beror på ett vinnande lag och individuellt skickliga prestationer från 30 medarbetare. Året har präglats av ett omfattande renoveringsprogram, en lyckosam utbyggnad av bostadsområdet Norrström och försäljningar av flera fastigheter. Detta innebär sammantaget att vi sänker vår soliditet från 20.0 till 19.3 procent trots att vi stärkt det egna kapitalet från 61 till 62 mkr. Skälet är att vi ökar vår balansräkning till 320 mkr i och med att vi haft investeringar på cirka 35 mkr och därmed minskar soliditeten proportionellt. För mig är det viktigt med en stark soliditet. Att vi värnar våra hyresgästers pengar och har en buffert mot sämre tider. Bolaget har emellertid betydande övervärden som inte syns i soliditeten. Vår uthyrningsgrad är 100 procent. Vi har 86 procent nöjda hyresgäster enligt årets NKI och kvarboendet har ökat vilket minskar våra kostnader. Medarbetarindex har ökat med nästan 25 procent på tre år. 82 procent är nöjda eller mycket nöjda med sitt arbete. Extremt få är missnöjda.
Kostnadseffektivitet Året har präglats av många planerade renoveringar, men också många problem med avlopp och fasader har inträffat. Vi ligger nu på toppen av vad som går att göra. Vi lägger 315 kronor per kvadratmeter i renoveringar i jämförelse med SABO-snittet som ligger på 140 kronor. Vi tillhör därmed de tre bolag i hela Sverige som lägger mest pengar på renoveringar. Denna nivå gäller fram till 2014, då en avtrappning bör ske. Allt underhåll som vi gör är i grund och botten eftersatt och genom att ”köra ikapp”, slipper vi fördyrningar och kan därmed sänka våra driftskostnader på sikt. När vi rustar på detta sätt vill fler bo kvar och fastighetsvärdena stiger. Alla pengar som plöjs ner finns så att säga kvar.
Under året har vi fortsatt med renoveringar i kvarteret Smeden, etapp 2, byggt om hela Västra Ringvägen 26 och slutfört projektet Pontonen. Utöver detta har vi klarat av en större fasadrenovering i kvarteret Svärdet som vi inte räknat med . Vi har även utfört flera tunga reparationer av avloppen i Tuvehagen och bytt ut en rad undercentraler och fläktar i många av våra fastigheter. Måleriet har gjort fint i 150 lägenheter och målat om flera kända hus i stadskärnan som kvarteret Komministern, Tigern och även Linneskolan på uppdrag av Eksjö Kommunfastigheter.
Det som är glädjande är att våra driftskostnader har minskat. Detta beror bland annat på en gynnsam vinter och att våra investeringar och arbetssätt sparar pengar, utan att försämra komforten för hyresgästerna.
I slutet av året har vi en bra likviditet på cirka 11 mkr som innebär att vi inte behöver använda checkkrediten i onödan. Alla räntebidrag är numera helt borta från bolaget. Ett problem som vi haft under året är de ökade kostnaderna för våra räntor. Dessa kostnader har ökat med drygt 1 mkr. Nu ser det dessbättre ut som om räntorna faller tillbaka. En av många styrkor som bolaget har är att våra lån på 233 mkr, bara är en tredjedel av snittet för SABO-företagen. Vi betalar också nästan en miljon för den kommunala borgen som påverkar våra finanskostnader.
Samarbete Vår långsiktiga inriktning är att ha ett av de bästa fastighetsbestånden och samtidigt hålla lägre hyror än snittet i länet och erbjuda ett brett inflytande för våra hyresgäster. Samarbetet med hyresgästföreningen har fungerat utmärkt. Vi har flera gemensamma projekt och konstruktiva diskussioner om hur vi tillsammans ska utveckla hyresrätten. Vi har också en stark uppbackning av våra ägare. Ett mycket viktigt mål för oss är att uppnå ägarnas avkastningskrav och ägardirektiv även om detta är svårt varje enskilt år.
En bedömning för 2012 Vi har lagt en budget för 2012 som är tuff. Vi räknar med en vinst på cirka 50 000 kronor. Vi har med andra ord inga marginaler alls detta år. Vi har periodiserat alla våra kostnader, har ekonomisk uppföljning i hela företaget varje månad och har som ambition att minska inköpen av lättare fastighetsservice. Detta ska vi själva klara. Bolaget genomför inga försäljningar utan fokus ligger på effektivitet och att intäkterna ska bära bolagets kostnader. Vi kommer att genomföra 11 stora ramupphandlingar, analysera arbetstiden hos våra fastighetsansvariga och förändra arbetsformerna vid större investeringar. Året kommer att bli ett mellanår, där stora ansträngningar kommer att ligga på att få alla rutiner på plats och utveckla arbetsflöden. Vi kommer också att digitalisera arbetsorder, felanmälan och fastighetsronderingar. Fler saker kommer att mätas och följas upp, bland annat fastighetsronderingarna. Vi har som mål att slutföra vårt miljöledningssystem och se till att miljön påverkar allt det vi gör. Som fastighetsägare påverkar vi naturen på många olika sätt, och här gäller det att kämpa på många olika fronter. Året ska definitivt präglas av ett seriöst och ambitiöst miljöarbete.
Även förbättringar som framkommit från medarbetar- och kundenkäten ska utföras. Mängder med nya rutiner ska uppdateras och diskuteras innan beslut. Det handlar om allt från uthyrningspolicy, målarenkät, inflyttningsenkät, inflyttningspresent, nya appar kring fastighetsronderingar och felanmälan, nya ekonomiska mallar för våra fastighetsansvariga osv. Vid sidan av detta ska styrelsen och företagsledningen under året resonera om bolagets framtida vägval och strategier för nyproduktion och finansiering.
Tyngdpunkten kommer alltså att ligga på renoveringar. Vi drar igång en mindre ombyggnad under sommaren som kommer att tillföra 10 stycken nya lägenheter istället för kontor. Dessa blir färdiga runt årsskiftet. Vi genomför också totalrenoveringar av fem lägenheter som Migrationsverket lämnat. Under året ska vi jobba med att utveckla ett byggkonsortium med flera privata byggföretag som har som ambition att utveckla kvarteret Lunden med ett 70-tal lägenheter.
Årsredovisning 2011 Eksjö Kommunfastigheter
Att genomföra och leverera Det var inte långt ifrån att vi uppnådde avkastningskravet på eget kapital. Bolagets resultat blev 935 000 kronor, alltså något under ägarkravet. Detta är mitt fjärde bokslut med svarta siffror som beror på ett vinnande lag och individuellt skickliga prestationer från 15 medarbetare.
Året har präglats av uppförandet av Olsbergs Arena och en tung renovering av Prästängshallen som numera är en toppmodern sporthall. Utöver detta har vi renoverat centralköket, byggt till i Almgården, Bobinen, Hjältevadsskolan och Ingatorpsskolan. Vi har byggt en helt ny förskola i Höreda och sålt ett antal fastigheter som gett oss en reavinst på cirka 2.2 mkr. Detta innebär en oförändrad nivå på soliditeten. Ett styrkebesked med tanke på att vi haft investeringar på 59 mkr totalt, varav arenan svarat för cirka 45 mkr. Balansräkning uppgår numera till cirka 300 mkr med ett eget kapital på drygt 27 mkr. Inte illa för ett bolag som för fem år sedan i princip var konkursmässigt.
De kommande åren fortsätter soliditeten att växa. För mig är det viktigt att vi har en buffert även om vi främst har Eksjö kommun som hyresgäst. Vi har redan känt av effekterna när exempelvis Hjältevadsskolan lagts ner och hur detta drabbar oss. Även omställningen av Bobinen drabbar oss negativt. Under året har vi till stor del finansierat investeringar genom egen kassa. Denna är nu tömd och vi behöver minska våra investeringar efter ombyggnaden av Furulundsskolan och Brandstationen i Eksjö. Vi har under min fyra år byggt ny förskola i Hult, Höreda, Ingatorp och anpassat lokaler i Hjältevadsskolan och Bobinen. Byggt Olsbergs Arena och helrenoverat Prästängshallen samt projekterat klart den största renoveringen i bolagets historia då Furulundsskolan ska moderniseras. Utöver detta har vi gjort ett 100-tal insatser och lyft en rad fastigheter. Fokus bör nu helt ligga på att lokaloptimera våra fastigheter och sträva efter att ”flytta hem” de verksamheter som idag hyr hos privata värdar.
Vår uthyrningsgrad är 99 procent. Vi har 75 procent nöjda hyresgäster enligt årets NKI och inga hyresgäster är missnöjda. Medarbetarindex har ökat med nästan 25 procent på tre år. 82 procent är nöjda eller mycket nöjda med sitt arbete. Extremt få är missnöjda.
Samarbete inom och utanför kommunorganisationen Året har alltså präglats av uppförandet av Olsbergs Arena. Där vi, kommunen och företaget Olsbergs Hydraulic AB gemensamt jobbat fram arenan. Ett samarbete som varit lärorikt, konstruktivt och mycket arbetskrävande. Olsbergs kvalitetssträvan har varit speciellt berikande. Företaget har lagt ner tusentals arbetstimmar och ett outsinligt engagemang. Sammantaget är deras insats värd närmare 30 mkr istället för de 20 mkr som de satsat. Vid invigningen den 2 december 2011 var känslan obeskrivlig, vi klarade uppgiften och nu står arenan där precis så bra som vi ville.
Eksjö Kommunfastigheter har numera rätt nivå på sitt underhåll. Vi lägger varje år 14,5 mkr och denna nivå behövs fram till 2014/2015, då den bör trappas ner. Allt underhåll som vi gör är i grund och botten eftersatt och genom att ”köra ikapp”, slipper vi fördyrningar på sikt och sänker våra driftskostnader. När vi rustar på detta sätt stärker vi också verksamheterna och fastighetsvärdena ökar. Alla pengar som plöjs ner finns så att säga kvar.
Det som är glädjande är att våra driftskostnader har minskat. Detta beror bland annat på en gynnsam vinter och att våra investeringar och arbetssätt sparar pengar, utan att försämra komforten för verksamheterna.
Ett problem som vi haft under året är de ökade kostnaderna för våra räntor. Dessa kostnader har ökat med cirka en halv miljon kronor. Nu ser det dessbättre ut som om räntorna faller tillbaka. En av många styrkor som bolaget har är en begränsad låneportfölj på 243 mkr. Varje år amorterar vi 5 mkr på kommunreversen. Vi betalar drygt 400 000 kronor för den kommunala borgen.
Vår långsiktiga inriktning är att ha ett av de bästa fastighetsbestånden och samtidigt hålla lägre hyror än snittet i länet och erbjuda ett brett inflytande för våra verksamheter. Samarbetet med verksamheterna i fastighetsgruppen är bra och en ny ansvarsfördelning mellan oss och verksamheterna har tagits fram.
Vi har också en stark uppbackning av våra ägare. Vi deltar i olika strategigrupper som kommunen har och strävar efter att vara en god medspelare i hela kommunkoncernen så att vi använder resurserna där de bäst behövs. Vi har backat flera gånger, vilket har medfört sämre ekonomi för oss, men stärkt ekonomin för kommunen. Vi deltar också i hushållstidningen Hemma i Eksjö, hjälper till vid marknadsföring och vid olika evenemang för att sätta Eksjö på kartan.
En bedömning för 2012 Vi har lagt en budget för 2012 som är tuff. Vi räknar med en vinst på cirka 300 000 kronor. Vi har med andra ord små marginaler detta år. Vi har periodiserat alla våra kostnader, har ekonomisk uppföljning i hela företaget varje månad och har som ambition att minska inköpen av lättare fastighetsservice. Detta ska vi själva klara. Bolaget genomför eventuellt två mindre försäljningar. Vi kommer att genomföra 11 stora ramupphandlingar, analysera arbetstiden hos våra fastighetsansvariga och förändra arbetsformerna vid större investeringar. Året kommer att bli ett mellanår, där stora ansträngningar kommer att ligga på att få alla rutiner på plats och utveckla arbetsflöden. Alltså att jobba mycket med organisationen och våra verktyg. Vi kommer också att digitalisera arbetsorder, felanmälan och fastighetsronderingar. Fler saker kommer att mätas och följas upp, exempelvis fastighetsronderingarna. Vi har som mål att slutföra vårt miljöledningssystem och se till att miljön påverkar allt det vi gör. Som fastighetsägare påverkar vi naturen på många olika sätt, och här gäller det att kämpa på många olika fronter. Året ska definitivt präglas av ett seriöst och ambitiöst miljöarbete.
Även förbättringar som framkommit från medarbetar- och kundenkäten ska utföras. Mängder med nya rutiner ska uppdateras och diskuteras innan beslut.
Tyngdpunkten kommer emellertid att ligga på två stora om- och tillbyggnader av Furulundskolan och Brandstationen i Eksjö som startar till sommaren. Projekt som kommer att pågå under flera år.
