|
|
|
|
| Strategier |
| |
Strategierna är våra vägar för att nå våra mål. Varje mål har två till tre strategier som kommer
att användas. Strategierna är stommen i vårt företagsbygge.
Mål 1: God lönsamhet.
STRATEGIBLOCK 1
a) Ny organisations- och arbetsmodell som har till ändamål att skapa nöjda kunder.
Organisationen baseras på en kärnprocess och en stödprocess som har till syfte att vi
gör rätt saker och saker på rätt sätt. Modellen ger varje ansvarig kontroll över helheten
och tydligt ansvar och befogenheter. Besluten och ekonomin skall decentraliseras till fastighetsansvariga i etapper. En effektiv organisation är bästa vägen till god lönsamhet.
Prioritet kommer att läggas på att få olönsamma fastigheter lönsamma. För varje olönsam
fastighet görs en konkret åtgärdsplan med flera delaktiga.
b) 5 % kostnadsbesparing per år inom energi, köpta tjänster och samordnade inköp. Detta berör alla. Stort fokus kommer att ligga på att pressa ner kostnaderna inom vatten, värme, el och löpande underhållsinköp som idag ligger på 7.5 mkr samt finanskostnader.
c) Hyreshöjningar på minst 3 procent per år och hyresdifferentiering under perioden.
Mål 2: Nöjda kunder
STRATEGIBLOCK 2
a) Kundmöten. Förnyelse av hyresgästträffarna där våra kunder erbjuds möjlighet att påverka underhålls- och investeringsbeslut i sitt närboende.
b) Nya mervärden som hem-doktorn (IT-uppkopplade bostäder för äldre till sjukhuset/
vårdcentral), hälsokällan (massage, fotvård, stavgång mm en gång per vecka i våra bostadsområden för hyresgäster) och nya design- och miljöprodukter från Interactive Institutet samt utökad information till våra hyresgäster. Under 2009 utvecklas en ny webbapplikation som möjliggör att kunden kan göra mer själv när det gäller att hyra bostäder, göra val i tillvalssystemet/inredningslabbet och ha personliga sidor med mera.
c) Kvarboendesystemet bibehålls och lyfts fram. Ingen annan rabatt ges. Plombering tas
bort. Systemet kostar mycket pengar men har betydelse för att flera bor kvar i sina
lägenheter. Varje lägenhetsflytt kostar cirka 15 000–25 000 kr.
Mål 3: Nyproduktion
STRATEGIBLOCK 3
a) Modernt industrialiserat trähusbyggande. Målet är att bygga i trä och att sänka byggkostnaderna med 35 procent som flera lyckade exempel i Nynäshamn visar. Idén är att bygga lätta trähuskonstruktioner direkt i fabriken och montera på byggarbetsplatsen. Men, och det är ett viktigt men, det är vi som styr utseendet och arkitekturen på husen så att det inte blir produktionsstyrt. Här krävs ett djupt samarbete med förhoppningsvis kommunens husleverantörer.
Flervåningshusen förbyggs i fabrik och monteras på plats.
Totalt innebär det en byggtid på 4 månader mot 12–13 månader för ett traditionellt platsbyggt hus. Andra fördelar är:
• Trähuskonstruktionen är lättare än betong och gör transporterna billigare
• Nya spännande designlösningar samt en mer kontrollerad byggmetod
• Trähusen är mer klimatvänliga – mindre koldioxid under uppförande, förnyelsebart material och ingen fukt i husen.
Innan byggprojekten drar igång görs regelmässiga fokusgrupper och marknadsundersökningar för att ta fram underlag
till hur vi skall utforma bostädernas storlekar, rumsamband och funktioner samt prissätta dessa. Under denna process försöker vi jobba med konkreta referensgrupper där även hyresgäster blir delaktiga i projektet. Fastigheten skall emellertid innehålla tidlösa värden som gör att nya hyresgäster uppskattar bostaden.
b) Miljöprofil. Alla fastigheter som byggs skall ha en lågenergiprofil vilket betyder en energiförbrukning på högst 70 kilowattimmar per kvadratmeter och år. Även goda förutsättningar för källsortering och ett aktivt miljöarbete för hushåll och verksamheter skall stimuleras. Inriktningen skall vara att bygga klimatsmart samt välja material som minimerar koldioxidutsläpp, transporter och beaktar hela fastighetens livscykel ur ett miljöperspektiv.
c) Endast centrala lägen i tätorten. Att bygga nytt är förknippat med risker och att det gärna blir höga hyror. Därför behövs nyproduktionen till övervägande del lokaliseras till extremt centrala lägen i tätorten där efterfrågan är stabil och med närhet till de stora arbetsgivarna, service och handel. Alltså säkra lägen.
Områden som bedöms intressanta för nyproduktion är Norrström, Bryggeritomten, Vågen Västra och Lunden.
Ingen nyproduktion utanför tätorten under perioden. Vill privata aktörer bygga står vi tillbaka och stödjer.
Det viktiga för kommunen är att nyproduktionen kommer igång.
Mål 4: Fastighetsunderhåll
STRATEGIBLOCK 4
a) Kraftfullt underhåll och energieffektivisering med fokus på utvändigt måleri, utomhusmiljön, trapphusentréer, driftoptimering av undercentraler och fönster. Många av husen har stora renoveringsbehov i fasader (sprickor) och färg som flagnat och puts som släppt. Fastigheterna skall på sikt Svanenmärkas och klimatdeklareras. Stort fokus kommer de närmaste åren att ligga på energiinvesteringar som har en återbetalning på fem år eller kortare.
Vi kommer också att fortsätta jobbet med att öka tillgängligheten till våra bostäder.
b) Personliga hem. Vi bygger upp ett unikt tillvalssystem med sju valområden. Inom dessa områden ges tre kostnadsnivåer.
Områdena är köksluckor/köksbänk/lådor, blandare, golv, tapeter, väggfärg och kakel i köket samt kommod i badrum. Urvalet komponeras tillsammans med en inredningsarkitekt.
Systemet ger alla kunder möjligheten att göra sin bostad attraktiv när man själv vill, istället för att vänta på vår underhållsprocess. Sannolikt kommer detta att göra att fler bor kvar i sin lägenhet. Systemet avser alla hyresgäster och bedöms ha en efterfrågan kring 100 bostäder per år. 50 väljer basnivån, 35 väljer silver, och 15 väljer guldnivån.
Total kostnad per år blir 2 250 000 kr.
c) Gör-det-själv-koncept. De kunder som är nöjda med tillvalet, men inte vill vänta på underhåll, ges möjlighet att måla och tapetsera själva. Vi betalar materialet och kunden gör jobbet. Vi ger instruktion och lånar ut verktyg samt godkänner jobbet. Utförandet måste vara hantverksmässigt utfört. Vi bedömer efterfrågan till cirka 50 hyresgäster per år.
Mål 5: Försäljning och förvärv
STRATEGIBLOCK 5
a) Försäljning av solitära fastigheter.
I syfte att kunna bygga nya bostäder behöver vi avyttra ett begränsat antal mindre fastigheter som är ineffektiva att förvalta. Exempelvis är Handelsbankshuset en sådan fastighet. Avyttringen bör dock ske i rätt marknadsläge så att vi får ut maximalt pris i förhållande till bokfört värde.
Mål 6. Nöjda medarbetare
STRATEGIBLOCK 6
a) Utbildning och friskvård. Kompetensutveckling är ett område som vi skall satsa på och det gäller alla. Här kommer vi att stärka budgeten och premiera utbildning inom exempelvis VVS, ekonomi, el och dataprogram. Även när det gäller friskvård kommer vi att ha en generös inställning och betala hälften av alla friskvårdsaktiviteter som var och en vill göra.
b) Nytt verksamhetssystem. Under närmaste året bygger vi upp ett digitaliserat verksamhetssystem
där vi beskriver vad vi gör och hur detta sker. Vi samlar upp alla relevanta kunskapsdokument som finns utspritt i företaget. Detta regelverk är företagets kvalitetssystem och urverk.
c) Stärka lagandan. Genom att göra saker tillsammans och ha en tydlig interninformation skall vi stärka lagandan. Organisationen har genomgått ett flertal förändringar med mycket blandat resultat. Det som behövs nu är en tydlig kurs och inriktning och att vi inte ändrar hela tiden. Minst 3-4 gånger per år gör vi gemensamma aktiviteter som bidrar till att lära känna varandra bättre. Under perioden införs någon form av lagbonus. |
|
|
|
|
|
